Признание договора дарения жилого помещения недействительным

Подать исковое заявление о признании договора дарения жилого помещения недействительным в суд вправе лицо, чьи права и законные интересы были нарушены оспариваемым договором дарения (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ).

Ответчиками по данной категории споров являются лица, в пользу которых был заключен договор дарения жилого помещения. В случаях, когда ранее подаренное жилое помещение было передано третьим лицам на основании последующих сделок (купли-продажи, дарения и т.п.),  в качестве соответчиков могут привлекаться указанные третьи лица.

Признание недействительным договора дарения жилого помещения влечет признание недействительными всех последующих сделок со спорным жилым помещением.

Правило о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 574 ГК РФ, не применяется к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ). При этом, даже если на момент заключения договора государственная регистрация была обязательна, ее отсутствие не является основанием для признания договора дарения недействительным. Такое основание для признания договора недействительным не предусмотрено законом.

При наличии у истца доказательств того, что до заключения договора дарения жилого помещения между его сторонами имели место договоренности о каких-либо встречных обязательствах (например, оплата одаряемым коммунальных услуг, выплата дарителю материальной помощи и т.п.), действительность такого договора целесообразно оспаривать на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (недействительность притворной сделки), а не на основании ст. 178 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения).

Доверенность прекращает свое действие одновременно со смертью лица, выдавшего доверенность. Если сделка купли-продажи была совершена на основании доверенности, прекратившей свое действие, такая сделка является недействительной.

Иск о признании недействительным договора дарения, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче такого иска следует исчислять в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

 

Подготовка к процессу истца.

На основании ч. 1 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Данные сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Обычно суды не принимают в качестве доказательства такие документы, как заключения специалистов, — поэтому по возможности следует провести полноценную экспертизу (например, психиатрическую или почерковедческую).

Гражданское процессуальное законодательство не предусматривает возможности оспаривания экспертного заключения рецензией другого экспертного учреждения. Такое доказательство суд, скорее всего, не примет.

В качестве основания для исковых требований, предъявленных на основании ст. 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими), рекомендуется использовать заключение психиатрической экспертизы, которая может быть проведена в том числе посмертно.

Если переданное по договору дарения жилое помещение находится в совместной собственности двух и более лиц, то на совершение сделки требуется согласие всех сособственников (п. 3 ст. 253 ГК РФ). Аналогично на заключение одним из супругов сделки дарения в отношении жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если в указанных выше случаях такого согласия получено не было, а приобретатель жилого помещения (одаряемый) знал о его отсутствии, следует обратить на это внимание суда, так как совокупность этих обстоятельств является основанием для признания договора дарения недействительным.

Доля жилого помещения, находящегося в долевой собственности, может быть подарена без согласия других сособственников, поскольку действующее законодательство не предусматривает обязательности получения такого согласия.

Если квартира находится в долевой собственности совершеннолетнего лица и несовершеннолетних детей, необходимо обратить на это внимание суда. Сделка по отчуждению совершеннолетним собственником своей доли квартиры может быть признана недействительной как нарушающая права и законные интересы и ухудшающая жилищные условия несовершеннолетних детей.

Срок исковой давности начинает течь со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, — со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (ст. 181 ГК РФ), этот срок нередко бывает пропущен. Поэтому рекомендуется сопоставлять предполагаемую дату начала течения срока давности и дату подачи искового заявления.

Если, по мнению истца, даритель по оспариваемому договору при его заключении был введен в заблуждение, необходимо обратить внимание суда на то, что в таком случае заблуждение дарителя должно было иметь место именно на момент совершения сделки и быть существенным — перечень оснований, по которым заблуждение предполагается достаточно существенным, приведен в п. 2 ст. 178 ГК РФ и является исчерпывающим. При этом неверное представление дарителя о его правах и обязанностях по заключаемой сделке существенным заблуждением не признается.

Незнание ответчиком о нахождении подаренного ему имущества в совместной собственности дарителя и его супруга не является препятствием к признанию договора дарения недействительным, если такая сделка была осуществлена без согласия второго супруга.